PRÓLOGO
Esta obra, innova, respecto de las de su género, penetrando en problemas de la materia, que no habían sido -antes de ahora- objeto de indagación.
Examina las limitaciones constitucionales a la locación urbana y las garantías estatales de la libre contratación, estableciendo los límites precisos, de las potestades legislativas y jurisdiccionales. Formula una advertencia, sobre el carácter mixto, del régimen que se encuentra en vigencia, formado por la ley 23.091 -recientemente sancionada- la ley defacto 21.342 -cuya resurrección se analiza- y las normas del Código Civil, con las modificaciones correspondientes (leyes 11.156 y 17.711).
Valoriza los efectos del caso fortuito y de la fuerza mayor, en el ámbito específico de la locación inmobiliaria urbana, en correspondencia con nuestras necesidades edilicias y habitacionales, respecto de la hora actual, y del porvenir del contrato.
Introduce una nueva concepción, en materia de tácita reconducción, mediante un laborioso trabajo de investigación, extrayéndose -como conclusión- que nuestra legislación no rechaza el criterio de la reconducción, sino que lo adopta, aunque con características propias.
Difunde los principios que gobiernan al derecho de retención, en la materia locativa, sosteniendo el carácter meramente enunciativo de las situaciones en que es posible esgrimirlo, conforme a los antecedentes nacionales y extranjeros, doctrinales, jurisprudenciales y legales, que se desarrollan.
Con una extensión y profundidad sin precedentes, se trata la temática de la locación verbal y del principio de ejecución contractual, en materia de alquileres, lo que permite contar con un Valioso material de naturaleza teórico-práctico, aplicable, perfectamente, ante las nuevas normas de la ley 23.091, que vienen a realzar el rol de la locación urbana «no escrita».
Utiliza un vocabulario preciso, que se desentiende de las extensas rotulaciones convencionales, dando origen a una terminología que, ha de facilitar, la rápida ubicación de los temas. Así, se menciona a la locación «supérstite», como la que sobrevive a la enajenación del inmueble locado; a la locación «cerrada», que impide el ingreso de otros convivientes al bien locado; a la locación «abreviada», en la que el locatario rescinde el contrato antes de cumplirse el plazo; a la locación «colectiva» horizontal, constituida por grupos de inquilinos bajo una representación común; a la locación «adventicia» (o no querida, resultante de la conversión del huésped, en locatario; a la locación «al paso», o transitoria, pendiente los trámites de venta del inmueble o fuera de la temporada turística; a la locación «extraterritorial», con sus consecuencias en las usuales entregas en locación, en los países vecinos, cuyas legislaciones se indican y difunden.
El trabajo es, además, de naturaleza práctica y usual. Se formulan los estudios del derecho procesal de la locación. Se proyectan las locaciones denominadas «de alto nivel» (bancos, financieras, aseguradoras, cambios y turismo). Se analizan, prolijamente, todas las causales de desalojo; las formas de desapoderamiento, y, de otro lado, las defensas posibles de los locatarios y la aplicabilidad fáctica y legal, de los plazos de lanzamiento. Por vez primera, se profundiza en las relaciones de los procesos judiciales, en los que se encuentren implicados locadores y locatarios, cuando éstos, o los sublocadores, sean malos o buenos pagadores; proponiéndose distingos, hasta ahora desestimados, en la práctica judicial.
El panorama locativo, que ofrece esta obra, es concreto y profundo. No se descuidan los aspectos pragmáticos; ni las relaciones del contrato de locación, con negocios que contienen arrendamiento, o que superponen sus efectos, a la locación.
Considero, que el lector, se encontrará con agradables sorpresas en este libro; porque, luego de ciento cincuenta años de vida, del contrato de arrendamiento, se penetra en aspectos, que, durante ese prolongado lapso, han permanecido en el olvido.
Buenos Aires, abril de 1985.
SANTIAGO E. FOUTEL
Ex Presidente, de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, de la Capita Federal, Director de la Sección Derecho Civil, del Instituto de Estudios Legislativos, de la Federación Argentina de Colegios de Abogados.