An edition of DESALOJO DE INMUEBLES. Abreviado, Condena de Futuro y Homologaciones. Incluye CD-ROM
(2012)
DESALOJO DE INMUEBLES
Técnica de procesos que simplifican desahucios. Práctica - Doctrina - Jurisprudencia - Escritos Judiciales.
by Ival Rocca (h), Enrique Luis Abatti, Marcela Verónica Rocca, Julián García Alonso, Estela Susana Rocca, and Enrique Luis Abatti (h)
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September 18, 2012 | History
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DESALOJO DE INMUEBLES: Técnica de procesos que simplifican desahucios. Práctica - Doctrina - Jurisprudencia - Escritos Judiciales.
2012, Editorial García Alonso
Paperback
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Book Details
Table of Contents
Locación y comodato
Desalojo just. nac. ¿proceso sumarísimo u ordinario?
Entrega anticipada del inmueble
Desalojo anticipado
Homologación de convenios
Ejecución de convenios homologados
Justicia Nacional y Prov. Buenos Aires
BREVE RESEÑA
Al comenzar, las locaciones tienen los mejores augurios, pero aunque muchas finalicen bien, otras transcurren mal, con desalojos compulsivos y largos plazos procesales por sortear. Un inquilino incumplidor “adentro” o que destroza el inmueble es una pérdida acrecentada mes a mes, por lo que no paga (alquileres y gastos), rompe o cuanto se pierde de percibir (nuevos montos) y para colmo, “se esfuman” las garantías. Aquí enlaza este ingenioso libro, que viene a hilar en la “madeja” de los desalojos abreviados o más expeditivos.
Con buena técnica, trae los modelos prácticos para desalojar en los distintos procesos “express” a inquilinos o comodatarios incumplidores. Los escritos judiciales contenidos afrontan especiales situaciones, que tanto al demandar, contestar o reconvenir, pueden plantearse en estos intricados trámites tribunalicios, donde cada día se juegan a veces enormes cifras que siempre afectarán al locador, ya que algunas jamás podrán cobrarse, sea por insolvencias reales o fraguadas, insuficiencia de garantías, inflación, mas disímiles falencias impedientes.
Al brindar sus experiencias procesales, desde el inicio y hasta el lanzamiento o desahucio, ABATTI y ROCCA (h) traen astutas estrategias para demandar, contestar o reconvenir y desmigajan trámites tendientes a “desalojos expeditivos” en varias jurisdicciones (principalmente fuero nacional y Prov. de Bs. As.).
Se incluyen desalojos (abreviado, anticipado, comodato, leasing, locación, intrusión), convenios de desocupación y sus ejecuciones, homologaciones (y otros actos), intimaciones, notificaciones y transacciones.
El CD-ROM que agregan y amplía la obra, añade jurisprudencia sistematizada, legislación, bibliografía y un glosario de voces locativas, facilitando aún más su uso.
ÍNDICE GENERAL
Capítulo I
“DESALOJO ABREVIADO”
(ARTS. 680 TER Y 684 BIS DEL CPCCN)
Aclaración previa ...
1. Antecedentes ...
2. Tipo de proceso. ¿Sumarísimo u ordinario? ...
a) Juicio antes sumario y ahora sumarísimo ...
b) Sumario o sumarísimo, resolución irrecurrible del juez ...
c) Posibilidad de pactar el tipo de proceso ...
3. Naturaleza jurídica ...
4. Agota el proceso sólo la sentencia definitiva. Riesgo de caducidad ...
5. Requisitos ...
a) Traba de la litis ...
1) Lugar de notificación ...
2) Domicilio constituido por instrumento público o privado reconocido o con firmas certificadas ...
3) Plazo de traslado de la demanda ...
4) Casos prácticos de notificaciones: ...
Recepción de la cédula por el demandado; aviso de espera ...
a-) Recepción de la cédula por representante legal …
b-) Domicilio denunciado “bajo responsabilidad de la parte actora ...
c-) Notificación con habilitación de día y hora inhábil ...
d-) Retiro de chapa identificadora del inmueble y/o numero de la unidad ...
e-) Citación por edictos ...
f-) Subinqulinos y ocupantes y su identificación; caso de ausentes; facultades del oficial notificador y del escribano ...
b) Verosimilitud del derecho invocado ...
c) Caución real ...
1) Principio general ...
2) Ejecución de la multa y caución ...
6. Tramitación ...
a) En el proceso ...
b) Por vía incidental ...
7. Reconocimiento de la finca ...
a) Art. 680 ter, reconocimiento judicial imperativo, innecesario en algunas causales de desalojo. Alcances ...
b) Inidoneidad del “reconocimiento” previo ante “falta de pago” o “vencimiento del plazo” ...
c) Improcedencia del “reconocimiento” de oficio (falta de pago)
d) Defensas de demandados ante la falta del “reconocimiento” previo ...
e) Diferencias entre medidas cautelares y el proceso especial de desalojo ...
f) Requisitos del reconocimiento judicial previo ...
g) Desocupación inmediata de la finca (art. 684 bis CPCCN)
h) Multa ...
i) Podrá el juez fijar el procedimiento por propio imperio o a petición del actor ...
8. Desalojo inmediato como medida cautelar ...
a) Inexistencia de norma específica pre reforma del CPCCN …
b) Analogía y diferencias entre los arts. 680 bis del CPCCN y 676 bis del CPCCBA ...
c) Ingeniosa solución jurisdiccional ...
d) Caución juratoria o real ...
e) Naturaleza cautelar ...
f) Recursos contra la aplicación del art. 684 bis CPCCN ...
9. Planteos de inconstitucionalidad ...
10. Aplicación en el proceso de quiebra ...
11. Plazo para el lanzamiento ...
a) Regla general ...
b) Regla especial para la entrega anticipada (art. 684 bis CPCCN) ...
12. Lanzamiento ...
a) Mandamientos según el destino y circunstancias del caso …
1. Viviendas ...
2. Comercios, oficinas, depósitos, industrias: ...
3. Facultad de requerir auxilio de la fuerza pública ...
4. Facultad de allanar domicilio ...
5. Cerrajero ...
6. Reflexión ante resoluciones que deniegan ciertas facultades ...
b) Oficios ...
1. Cuerpo Médico Forense ...
2. Policía ...
3. Organismos de protección de menores e incapaces ...
4. Entes encargados de animales domésticos ...
5. Dirección Nacional de Migraciones ...
13. Comodato. Aplicación de la entrega anticipada del inmueble (art. 684 bis CPCCN) ...
a) Sujetos del proceso ...
1. Legitimado activo ...
2. Legitimado pasivo ...
b) Carga de la prueba ...
c) Normas aplicables. Extensión del “desalojo abreviado” al comodato (art. 684 bis CPCCN) ...
d) Defensas más comunes invocadas por comodatarios ante desalojos. ...
1. Comodatario que invoca calidad de inquilino ...
2. Comodatario que invoca relación laboral ...
3. Comodatario que alega ser propietario ...
4. Concubinato ...
e) Plazos para materializar el lanzamiento del comodatario.
Plazo de diez días ...
1. Jurisprudencia ...
2. Doctrina ...
Capítulo II
NUEVO “DESALOJO ABREVIADO” EN PROV. DE BUENOS AIRES ( ART. 676 ter CPCCBA)
I. La flamante norma (art. 676 ter CPCCBA) ...
II. El desalojo en la provincia ...
1. Desalojo y proceso sumario ...
2. Legitimación ...
a) Sujetos ...
b) Partes ...
b.1) Legitimación activa ...
b.2) Legitimación pasiva ...
3. Recusación incausada ...
4. Sobre la competencia ...
5. Términos de comparencia y contestación ...
6. Contestación ...
7. Reconvención ...
8. Excepciones previas ...
9. Declaración “de puro derecho” ...
10. Prueba …
a) Absolución de posiciones ...
b) Testigos ...
c) Pericial ...
11. Condena de futuro ...
12. Caducidad de instancia ...
III. Analogía y diferencias entre arts. 680 bis CPCCN y 676 bis CPCCBA ...
1. Desalojo inmediato de intrusos y tenedores precarios en Prov. de Bs. As ...
2. Desalojo de intrusos en el CPCCN ...
IV. Desalojo inmediato de locatarios por plazo vencido o impago de alquileres y de comodatarios con plazo vencido o cumplimiento del fin (art. 676 ter CPCCBA) ...
1. Normas relacionadas ...
2. Legitimación ...
3. Traba de la litis ...
4. Verosimilitud del derecho invocado ...
5. Peligro en la demora y medida cautelar ...
6. Caución real ...
7. Multa …
8. Ejecución de la multa y caución ...
9. Tramitación ...
a) En el proceso ...
b) Por vía incidental ...
10. Recursos ...
11. Constitucionalidad ...
12. El tipo de procedimiento en los códigos provinciales ...
13. Comodato. Aplicación de la entrega anticipada del inmueble (art. 676 ter CPCCBA) ...
a) Sujetos del proceso. ...
1) Legitimado activo ...
2) Legitimado pasivo ...
b) Normas aplicables. Extensión al comodato del “desalojo abreviado” (art. 680 bis CPCCN) ...
14. Propuestas de reformas en códigos provinciales ...
15. Perspectivas ...
Capítulo III
“DESALOJO ABREVIADO” EN CHACO
I. Introducción ...
II. Causales específicas del art. 657 bis (CPCC Chaco) ...
1. Intrusión ...
2. Falta de pago ...
3. Vencimiento del contrato ...
III. Aplicación fáctica ...
1. Desocupación inmediata de la finca ...
2. Multa ...
3. Procedimiento ...
IV. Conclusión ...
Capítulo IV
“DESALOJO ABREVIADO” EN LA PAMPA
I. Introducción ...
II. Propuesta de reforma legislativa ...
1. Art. 14 CPCCLP: Recusación sin expresión de causa ...
2. Art. 653 bis CPCCLP: Reconocimiento Judicial: Alcance ...
3. Art. 661 CPCCLP: Medios de prueba. Limitación de la prueba en juicios por falta de pago o vencimiento del contrato ...
4. Art. 666 CPCCLP: Intrusos: ...
5. Art. 666 bis: Desocupación inmediata en “falta de pago” y “vencimiento del contrato” sin los requisitos del proc. monitorio (art. 463 incs. “d” y “e”) ...
III. Contenido de las normas proyectadas ...
IV. Perspectivas y fundamentos de la reforma propuesta ...
Capítulo V
“DESALOJO ABREVIADO” EN MENDOZA
I. Introducción ...
II. Causales específicas del art. 399 quater (CPCC Mendoza) ...
1. Falta de pago ...
2. Vencimiento del contrato ...
III. Aplicación fáctica ...
1. Desocupación inmediata de la finca ...
2. Multa ...
3. Procedimiento ...
IV. Diferencias entre las cautelares y el desalojo del art. 399 quater (CPCC Mendoza) ...
1. Respecto a su objeto ...
2. Respecto a sus caracteres ...
a) Provisoriedad ...
b) Mutabilidad ...
c) Accesoriedad ...
d) Dictado inaudita parte ...
3. Respecto a sus requisitos ...
a) Verosimilitud del derecho ...
b) Peligro en la demora ...
c) Contracautela ...
d) Respecto a su evaluación por el órgano jurisdiccional ...
e) Conclusión ...
Capítulo VI
“DESALOJO ABREVIADO” EN MISIONES
I. Introducción ...
II. Causales específicas del art. 680 quater (CPCC Misiones) ...
1. Falta de pago ...
2. Vencimiento del contrato ...
3. Abandono ...
III. Aplicación fáctica ...
1. Desocupación inmediata de la finca ...
2. Multa …
3. Práctica ...
IV. Conclusión ...
Capítulo VII
“DESALOJO ABREVIADO” EN SANTIAGO DEL ESTERO
(ARTS. 693 Y 699 CPCCSE)
I. Noción previa ...
II. “Desalojo abreviado” de intrusos (art. 693 CPCCSE) y de locatarios ante venc. de contrato o impago de alquileres (art. 699 CPCCSE) ...
1. Requisitos ...
a) Traba de la litis ...
b) Verosimilitud del derecho invocado ...
1) Intrusos ...
2) Locatarios ...
c) Caución real ...
2. Tramitación ...
a) En el proceso ...
b) Por vía incidental ...
3. Reconocimiento de la finca ...
a) Art. 694 CPCCSE, reconocimiento judicial imperativo ¿innecesario en algunas causales? ...
b) Innecesariedad del pre-“reconocimiento” ante “falta de pago” o “vencimiento del plazo” ...
4. Requisitos del reconocimiento judicial previo ... 5. Defensas de los demandados ante falta del “reconocimiento” previo ...
III. Recursos contra la aplicación del art. 699 CPCCSE ...
IV.¿Accionar por intrusión o por usurpación? ...
V. Similitudes y diferencias del CPCCSE y el CPCCN en los desalojos ...
VI. Comodato y entrega anticipada del inmueble (art. 699 CPCCSE) ...
1. Sujetos del proceso ...
a) Legitimado activo ...
b) Legitimado pasivo ...
2. Carga de la prueba ...
3. Normas aplicables. Extensión al comodato del “desalojo abreviado” (art. 699 CPCCSE) ...
4. Defensas frecuentes de comodatarios ante desalojos ...
a) Comodatario que se pretende inquilino ...
b) Comodatario que invoca relación laboral ...
c) Comodatario que alega ser propietario ...
d) Concubinato ...
VII. Similitudes y diferencias del CPCCSE y el CPCCN en el desalojo ...
VIII. Conclusión evaluativa crítica ...
Capítulo VIII
“DESALOJO ABREVIADO” EN TUCUMÁN
I. Introducción ...
II. Causales específicas del art. 423 bis (CPCC Tucumán) ...
1. Tenencia precaria e intrusión ...
2. Falta de pago ...
3. Vencimiento del contrato ...
III. Aplicación fáctica ...
Capítulo IX
EL “DESALOJO” EN LOS CÓDIGOS PROCESALES PROVINCIALES
1. Buenos Aires ...
2. Catamarca ...
3. Chaco ...
4. Chubut ...
5. Córdoba ...
6. Corrientes ...
7. Entre Ríos ...
8. Formosa ...
9. Jujuy ...
10. La Pampa ...
11. La Rioja ...
12. Mendoza ...
13. Misiones ...
14. Neuquén ...
15. Río negro ...
16. Salta ...
17. San Juan ...
18. San Luis ...
19. Santa Cruz ...
20. Santa Fe ...
21. Santiago del Estero ...
22. Tierra del Fuego ...
23. Tucumán ...
Capítulo X
PROCESO ANTICIPADO DE DESALOJO
(DEMANDA ANTICIPADA O CONDENA DE FUTURO)
1. Concepto y terminología ...
2. Modificación sustantiva ...
3. Privación ilegal de defensas ...
4. Restricción al derecho de retención ...
5. Traba a la acción por imprevisión ...
6. Deber de cumplir y derecho de exigir ...
7. Exigibilidad de las obligaciones a plazo. Momento ...
8. Garantías de juez natural y ley anterior ...
9. Condiciones de admisibilidad ...
10. Trascendencia y objetivos ...
11. El accionar anticipado en las pruebas y cautelas ...
12. Comodato y leasing ...
13. Subinquilinos ...
14. Costas ...
a) Principio general ...
b) Oportunidad de la restitución ...
c) Plazo contractual (art. 1197 Cód. Civil) vs. sentencia que elonga 10 días restituir (art. 686 inc. 1º CPCCN) ...
d) Falta de allanamiento ...
e) Diferimiento de la imposición de costas ...
15. Verificación del estado de la finca a la restitución ...
17. Plazo para el lanzamiento ...
18. Vencimiento del plazo tramitando el proceso ...
19. Cosa juzgada ...
20. Constitucionalidad ...
21. Concordancias del CPCCN y los provinciales ...
Capítulo XI
CONVENIO DE DESOCUPACIÓN LOCATIVO
1. Concepto ...
2. Requisitos ...
a) Celebración posterior al contrato locativo ...
1) Ineficacia del “convenio” contemporáneo al contrato ...
2) Excepciones a la contemporaneidad ...
3) “Convenio” con plazo vencido ...
b) Ocupación de finca por locatario al firmar el “convenio” ...
c) Existencia de sublocaciones ...
d) Citación judicial del inquilino ...
3. Certificación notarial y sus ventajas ...
4. El “convenio” puro no implica novación ni desobliga a fiadores. Suscripción por el fiador ...
5. “Convenio” que florece ante incumplimiento del locatario ...
6. El “convenio” y los beneficios del locatario ...
7. El “convenio” y plazo mínimo legal locativo ...
8. Homologación ...
a) Noción ...
b) Trámite homologatorio ...
c) Cobro de alquileres vencido el plazo de desocupación ...
d) Legitimación ...
e) Citación del locatario ...
f) Defensas de locatarios y neutralización por locadores ...
1) Desconocimiento de firma ...
2) Firma certificada ...
3) Invocación de contemporaneidad del “convenio” y el contrato locativo ...
4) Tacha de nulidad del “convenio” ...
5) Falta de acción, fraude, error excusable ...
g) Citación de sublocatarios ...
h) Situaciones que atañen al derecho de familia ...
9. Convenios de prórroga y desocupación. Eficacia y ventajas ...
10. Transmisión ...
11. “Convenio” y precauciones a la recepción del inmueble ...
12. Tasa de justicia ...
13. Aplicación al comodato ...
Capítulo XII
“DESALOJO ABREVIADO”, CONDENA DE FUTURO Y CONVENIO DE DESOCUPACIÓN HOMOLOGADO:
SIMILITUDES Y VENTAJAS ...
PARTE PRÁCTICA
ESCRITOS JUDICIALES
(TRIBUNALES NACIONALES Y PROV. DE BUENOS AIRES)
I - DESALOJO ABREVIADO Y ENTREGA ANTICIPADA DEL INMUEBLE
1. Demanda locador desalojo por falta de pago ...
2. Desalojo (vencimiento contractual, derecho propio), inicia, pide trámite sumarísimo y exima reconocimiento judicial ...
3. Desalojo por vencimiento contractual, inicia (persona jurídica, destino comercial), prorrogación (capital federal), trámite sumarísimo, exima reconocimiento judicial, acta (negación a desalojar) ...
4. Desalojo (falta de pago; vencimiento contractual), actor impugna por falsa documentación en traslado, ofrece su finca a embargo (caución) y pide entrega anticipada (art. 684 bis CPCCN) ...
5. Desalojo (falta de pago; vencimiento contractual), pide entrega anticipada, ofrece caución (art. 684 bis CPCCN) y se opone a que depositen alquileres ...
6. Desalojo (falta de pago; vencimiento contractual), pide entrega anticipada (art. 684 bis CPCCN) ante incontestación y presentado un ocupante (supuesto sublocatario) ...
7. Auto judicial dando traslado de demanda en desalojo por falta de pago (art. 684 bis CPCCN) imponiendo trámite sumarísimo e innecesaria la constatación previa ...
8. Auto judicial ordenando lanzamiento en desalojo por falta de pago (art. 684 bis CPCCN –sumarísimo–) ...
9. Auto judicial ordenando lanzamiento en desalojo por vencimiento de contrato ...
II - CONDENA DE FUTURO
(DEMANDA ANTICIPADA DE DESALOJO)
10. Condena de futuro (demanda anticipada, art. 688 CPCCN), locador inicia demanda ...
11. Demanda anticipada de desalojo (art. 688 CPCCN), locador contesta traslado al allanamiento y pide constatación del inmueble ...
III - HOMOLOGACIÓN DE CONVENIOS DE DESOCUPACIÓN
12. Convenio de desocupación sin firmas certificadas, locador demanda homologación (art. 47 ley 21.342) ...
13. Convenio de desocupación con firmas certificadas, locador demanda homologación (art. 47 ley 21.342) ...
14. Convenio de desocupación con firmas certificadas, locador demanda homologación tardía (art. 47 ley 21.342) ...
15. Convenio de desocupación con plazo vencido, locador pide homologación (prórroga jurisdicción) ...
16. Homologación, locador contesta traslado, pide entrega del inmueble y sanciones ...
17. Transacción en desalojo, demandada y actor hacen saber mas piden homologar, consintiendo letrados ...
18. Acta conciliatoria en audiencia del art. 360 CPCCN, fija fecha para restituir inmueble más reconoce costas demandado y homologa el juez ...
19. Ejecución de sentencia (convenio homologado), extraña jurisdicción, locador inicia y pide facultades especiales ...
20. Lanzamiento (convenio homologado), pide locador ampliación del auto más oficios y facultades especiales ...
21. Auto judicial homologando acuerdo conciliador y convenio de desocupación ...
IV- NUEVO DESALOJO ABREVIADO PBA
22. Desalojo (falta de pago; vencimiento contractual), pide entrega del inmueble y ofrece caución (art. 676 ter CPCCBA) ...
23. Desalojo (falta de pago; vencimiento contractual), pide entrega del inmueble, ofrece caución y se opone a que depositen alquileres (art. 676 ter CPCCBA) ...
24. Desalojo (falta de pago; vencimiento contractual), impugna actor documentación en traslado, ofrece inmueble que desaloja a embargo (caución) y pide su entrega (art. 676 ter CPCCBA) ...
25. Desalojo (falta de pago; vencimiento contractual), pide actor entrega del inmueble (art. 676 ter CPCCBA) ante demanda incontestada y presentarse ocupante (supuesto sublocatario) ...
V - INTIMACIONES PREJUDICIALES DE LOCACIÓN Y COMODATO
26. Locador exige al inquilino el fiador prometido, contra desalojarlo por incumplir convenio homologado ...
27. Locador exige desalojar la finca cuando venza el “convenio de desocupación” ...
28. Locador exige desalojar la finca cuando venza el contrato ...
29. Locador exige desalojar la finca porque venció el “convenio de desocupación” ...
30. Locador exige desalojar la finca porque venció el contrato ...
31. Locador intima a cancelar alquileres, impuestos, tasas, servicios y expensas ...
32. Locador intima a pagar alquileres y cargas adeudadas ...
33. Locador intima a pagar alquileres y obligaciones conexas adeudadas apercibiendo desalojo y litigio ...
34. Locador intima a pagar alquileres y otras deudas ...
35. Locador intima a pagar expensas atrasadas que integran alquiler y rechaza compensar con depósito en garantía ...
36. Locador intima de pago (art. 5º ley 23.091) ...
37. Locador intima pagar alquileres adeudados y obligaciones conexas ...
38. Locador notifica que venció prórroga y exige restituyan su finca ...
39. Locador que prorrogó sólo “mes a mes” (art. 1622 Cód. Civil) notifica ahora vencimiento de prórroga y exige restituyan su finca ...
40. Locador rechaza compensar el depósito con deudas locativas y a la resolución anticipada exige previo cumplimiento ...
41. Locatario “extra vivienda” resuelve contrato ejerciendo su derecho (arts. 8º y 29 bis ley 23.091) ...
42. Locatario habitacional (de vivienda) notifica resolución del contrato (art. 8º ley 23.091) ...
43. Locatario notifica resolución del contrato (art. 8º ley 23.091) ...
44. Comodador exige desalojar la finca cuando venza el contrato ...
45. Comodante exige desalojar la finca cuando venza el “convenio de desocupación” ...
46. Comodante exige desalojar la finca porque venció el “convenio de desocupación” ...
47. Comodante exige desalojar la finca porque venció el contrato ...
48. Comodante reclama entrega del inmueble por plazo vencido..
49. Comodante rescinde comodato “precario” y exige reintegro de la finca ...
50. Comodante rescinde el comodato por incumplir “cargas” contractuales y reclama entrega del inmueble ...
51. Comodante rescinde el comodato por violar destino contractual y reclama entrega del inmueble ...
52. Comodante rescinde el comodato por violar destino contractual y reclama entrega del inmueble más reparar perjuicios ...
53. Comodante resuelve anticipadamente comodato “a plazo”, por necesidad imprevista y urgente ...
BIBLIOGRAFÍA ...
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